第三季度"量价"齐下跌　上海老洋房首遇凉秋

■第三季度，上海老洋房呈现成交量、价格双双下跌，但业内普遍认为，未来老洋房仍具备一定升值空间。

　　■上海老洋房的数量较为稀缺、租金也不便宜，但目前还是有不少具备实力的中小企业选择老洋房办公。《每日经济新闻》本期特为中小企业主推荐可以用作办公的大户型老洋房、以及可用作自住的小户型老洋房。

　　■业内通常将上世纪20、30年代外国人在当时的上海租界建造的西洋风格花园住宅，称之为“老洋房”，主要分布在徐汇、长宁、卢湾、静安4个区。目前，上海现存老洋房4000～5000栋左右，而产权清晰的仅100套左右。

　　在一系列宏观调控政策下，2006年上海老式住宅市场一反往年“金九银十”的楼市旺季传统，迎来了第一个“凉秋”。史丹福老洋房租售中心第三季度指数显示：上海花园洋房、新式里弄和老式公寓的成交量、售价均出现了不同程度的下跌。

　　从上海市中心的徐汇、卢湾、静安、长宁、虹口5个区的调查样本分析，第三季度上海花园洋房全市平均价为40088元/平方米，较上季度下跌3.6％；新式里弄全市平均价为20766元/平方米，较上季度下跌4.8%；老式公寓全市平均价为16970元/平方米，较上季度下跌6.0％。由此可以看出，老式住宅价格下跌幅度最大。

　　在区域价格上，长宁区成为价格跌幅最大的区域。2006年第三季度史丹福指数显示，徐汇区老式住宅平均价格30400元，指数为304点，跌幅为4.6%；卢湾老式住宅平均价26807元，指数为268点，跌幅3.8%；静安区老式住宅平均价格26043元，指数260点，跌幅为4.2%；长宁区老式住宅平均价26420元，指数为264点，跌幅4.9%；虹口老式住宅平均价20037元，指数为200点，跌幅4.8%。

　　自去年6月以来，上海房地产市场从一系列调控政策的狂风暴雨后慢慢苏醒，成交量和成交价均有所回升，自住和长期投资的客户也开始对未来市场恢复信心。但今年第三季度的营业税征收、“限外”等新一轮宏观调控调控措施的相继出台，影响了老洋房购买者信心，从而导致老洋房成交量的下滑。

　　史丹福分析师指出，营业税征收政策一出台，之前那些打算等满2年再出售的投资客，迫于资金压力纷纷挂牌。但对于资金相对雄厚的老洋房业主而言，这样的客户只占了很小的比例，因为大多数资金压力大的业主早在去年就已将其房产低价抛售，而剩下的投资客大多资金压力不大，选择“以租养房”。

　　由此导致的结果是，市场上房源的放量总的来说仍旧不大，而价格上却出现了两极分化：一些着急出手的投资客选择了放低挂牌价，另一些资金压力不大的则自然地把增加的税费成本转嫁给了客户。

　　“外资限炒令”的出台，对外资进入房地产市场进行有限制的控制，对上海房地产高端市场影响较大，特别是对外资市场占有率高达30％的老式住宅市场影响更加明显。由于境外人士在沪购买老洋房有一定的门槛，再加上复杂的产权关系和交易程序，现在海外基金很少进入老洋房市场，较多的是境外个人投资形式。

　　综合以上原因，特别是对境外人士在沪购买第二套房产进行限制后，严重地影响了购房者的信心，从而导致本季度老式住宅价格、成交量出现大幅度下降。